เงินเยนอ่อนค่าเป็นประวัติการณ์และการเปลี่ยนผ่านสู่เงินเฟ้อ! ทำไมตอนนี้นักลงทุนต่างชาติจึงควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น

นักลงทุนทั่วโลกกำลังจับตามองตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นอย่างใกล้ชิด หลังจากก้าวข้ามช่วงภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่เคยถูกเรียกว่า "30 ปีที่สูญหาย" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นกำลังเผชิญกับโอกาสครั้งสำคัญอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน

บทความนี้จะอธิบายอย่างละเอียดสำหรับนักลงทุนต่างชาติว่า ทำไมจึงควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นในตอนนี้ ตั้งแต่บริบททางเศรษฐกิจมหภาค ประโยชน์ทางกฎหมาย ไปจนถึงความได้เปรียบอย่างท่วมท้นของการ "ซื้อด้วยเงินสด (Cash Buyer)"

หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง โปรดดูที่ รายการอสังหาริมทรัพย์

5 เหตุผลที่เวลานี้คือช่วงเวลาทองสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น

1. ผลประโยชน์จากส่วนลดมหาศาลจาก "เงินเยนอ่อนค่าเป็นประวัติการณ์"

สิ่งที่ไม่สามารถมองข้ามได้เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นในปัจจุบันคือ เงินเยนที่อ่อนค่าเป็นประวัติการณ์ ในช่วงต้นทศวรรษ 2010 อัตราแลกเปลี่ยนอยู่ที่ระดับ 80 เยนต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ แต่ปัจจุบันเคลื่อนไหวอยู่ที่ระดับ 140 ถึง 150 เยน ซึ่งเมื่อมองจากสกุลเงินต่างประเทศ อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นจึงตกอยู่ในสถานะ "ลดราคาแทบจะครึ่งหนึ่ง"

ตัวอย่างเช่น ลองเปรียบเทียบการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 100 ล้านเยน ดังนี้

ด้วยเหตุนี้ สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ถือครองสกุลเงินที่แข็งแกร่ง เช่น ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร หรือดอลลาร์สิงคโปร์ เพียงแค่แปลงเงินทุนส่วนตัว (เงินสด) เป็นเงินเยนเพื่อลงทุน ก็จะได้รับผลประโยชน์จากส่วนต่างของอัตราแลกเปลี่ยนอย่างมหาศาลแล้ว

2. "เศรษฐกิจญี่ปุ่นเปลี่ยนผ่านจากภาวะเงินฝืดสู่ภาวะเงินเฟ้อ"

แม้ว่าญี่ปุ่นจะประสบปัญหาภาวะเงินฝืดที่ราคาสินค้าลดลงอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน แต่ในปัจจุบันกำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ครั้งประวัติศาสตร์ที่ เศรษฐกิจญี่ปุ่นเปลี่ยนผ่านจากภาวะเงินฝืดสู่ภาวะเงินเฟ้อ

ดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและมีเสถียรภาพ และบริษัทต่างๆ กำลังปรับขึ้นค่าจ้างอย่างจริงจัง ในช่วงภาวะเงินเฟ้อ มูลค่าของ "เงินสด" จะลดลง แต่อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนจะเพิ่มมูลค่า (ทั้งราคาและค่าเช่า) ตามราคาสินค้าที่สูงขึ้น จึงทำหน้าที่เป็นเครื่องมือป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) ที่ทรงพลัง นอกจากนี้ ค่าเช่ายังเริ่มปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง จึงเป็นที่คาดหวังอย่างยิ่งว่าอัตราผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นในอนาคต (รายได้จากค่าเช่าที่สูงขึ้น)

3. "ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับตัวสูงขึ้น" โดยเฉพาะในเขตเมืองหลวง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นมีแนวโน้มชัดเจนว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น โตเกียว โอซาก้า เกียวโต และฟุกุโอกะ

ตามรายงานของสถาบันเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศญี่ปุ่น ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ใน 23 เขตของโตเกียวได้ทะลุ 100 ล้านเยนไปแล้ว ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองก็มีราคาปรับตัวสูงขึ้นติดต่อกันมากกว่า 10 ปี เมื่อเปรียบเทียบกับมหานครระดับโลก (เช่น นิวยอร์ก ลอนดอน ฮ่องกง หรือสิงคโปร์) ราคาอสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวยังคงอยู่ในระดับที่คุ้มค่ากว่ามาก และยังมีพื้นที่เหลือเฟือในการสร้างกำไรจากส่วนต่างราคาขาย (Capital Gain) ในอนาคต

4. จุดเด่นสำคัญคือ "ญี่ปุ่นเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์"

หนึ่งในเสน่ห์ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติคือข้อได้เปรียบทางกฎหมายที่ว่า ญี่ปุ่นเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

เมื่อพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก การจำกัดสิทธิ์และการเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติถือเป็นเรื่องปกติทั่วไป

• สิงคโปร์: มีการจัดเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ (ABSD) ในอัตราที่สูงมาก
• ออสเตรเลีย / แคนาดา: มีการห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านมือสอง รวมถึงมีภาษีบ้านว่างและภาษีการถือครองโดยชาวต่างชาติ
• จีน / เอเชียตะวันออกเฉียงใต้: ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ และชาวต่างชาติส่วนใหญ่ได้รับเพียง "สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)" เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ในญี่ปุ่น ชาวต่างชาติสามารถถือครอง "กรรมสิทธิ์ขาด (Freehold)" บนที่ดินได้อย่างสมบูรณ์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับคนญี่ปุ่นทุกประการ ไม่มีการจำกัดเรื่องวีซ่าหรือประวัติการอยู่อาศัย และไม่มีภาษีพิเศษสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งนับเป็นสภาพแวดล้อมการลงทุนที่หายากและได้เปรียบอย่างยิ่งในระดับโลก

5. "ความมั่นคงทางกฎหมายของสิทธิ" ในระดับสูงและความเสี่ยงระดับประเทศต่ำ

ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ความน่าเชื่อถือของระบบกฎหมายในประเทศนั้นๆ ถือเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีหลักนิติธรรม จึงเป็นประเทศที่ ความมั่นคงทางกฎหมายของสิทธิ อยู่ในระดับสูงมาก

ด้วย "ระบบการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์" ที่เข้มงวดโดยสำนักกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจึงได้รับการคุ้มครองอย่างแข็งแกร่ง สถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพ และแทบไม่มีความเสี่ยงระดับประเทศ (Country Risk) เช่น การที่รัฐบาลจะยึดทรัพย์สินของชาวต่างชาติกะทันหัน อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นจึงได้รับเลือกจากกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงทั่วโลกให้เป็นแหล่งพักเงินที่ปลอดภัย (Safe Haven)

บริบททางวัฒนธรรมและการบริหารความเสี่ยงที่นักลงทุนต่างชาติต้องรู้

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นจะมีความน่าสนใจ แต่เพื่อให้ประสบความสำเร็จในการลงทุน จำเป็นต้องเข้าใจแนวปฏิบัติทางการค้าเฉพาะตัวของญี่ปุ่นด้วย

ความได้เปรียบอันท่วมท้นของผู้ซื้อด้วยเงินสด (Cash Buyer)

สถาบันการเงินในญี่ปุ่นแทบจะไม่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อเพื่อการลงทุนให้กับชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักถาวรและไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่จึงต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่าน "การทำธุรกรรมด้วยเงินสด (Cash Settlement)" โดยใช้เงินทุนของตนเอง

ในความเป็นจริง "การซื้อด้วยเงินสด" ถือเป็นอาวุธที่ทรงพลังที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ผู้ขายชาวญี่ปุ่น (โดยเฉพาะบุคคลธรรมดา) ให้ความสำคัญกับความแน่นอนและความรวดเร็วในการทำธุรกรรมมากกว่าสิ่งอื่นใด ผู้ซื้อด้วยเงินสดที่ไม่มีความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (การยกเลิกสัญญาเนื่องจากเงื่อนไขพิเศษเรื่องสินเชื่อ) จึงเป็นผู้ที่ผู้ขายยินดีต้อนรับมากที่สุด แม้ว่าจะมีผู้สนใจซื้อหลายรายพร้อมกัน ผู้ซื้อด้วยเงินสดก็มักจะได้รับสิทธิพิเศษในการจองทรัพย์สินก่อน และบางครั้งยังสามารถต่อรองราคาได้เปรียบกว่าอีกด้วย

แนวปฏิบัติทางการค้าและขั้นตอนการทำสัญญาที่เป็นเอกลักษณ์

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมีขั้นตอนเฉพาะตัวดังต่อไปนี้

1. การยื่นใบแสดงเจตจำนงในการซื้อ (Letter of Intent): ระบุความประสงค์ในการซื้อและราคาที่เสนอ (พร้อมระบุว่าเป็นการชำระด้วยเงินสด) เป็นลายลักษณ์อักษร
2. การอธิบายสาระสำคัญ (รองรับ IT Jyusetsu ออนไลน์): ผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตระดับประเทศจะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับข้อบังคับทางกฎหมายและความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันสามารถดำเนินการผ่านทางออนไลน์ได้
3. การชำระเงินมัดจำ: ชำระเงินมัดจำเป็นเงินสดประมาณ 5% ถึง 10% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ในวันทำสัญญา
4. การชำระเงินส่วนที่เหลือและการส่งมอบ: ดำเนินการโอนเงินส่วนที่เหลือพร้อมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไปพร้อมๆ กัน โดยมีเนติกร (Judicial Scrivener - ผู้เชี่ยวชาญด้านการจดทะเบียน) ร่วมเป็นสักขีพยาน

เนื่องจากการโอนเงินจากต่างประเทศอาจใช้เวลาหลายวันตามมาตรการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (AML) จึงจำเป็นต้องวางแผนกำหนดการโอนเงินร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบล่วงหน้า

แบบจำลองการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น (โมเดลการซื้อด้วยเงินสด)

นี่คือตัวอย่างการจำลองอย่างง่ายสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมมือสองในใจกลางกรุงโตเกียวด้วยเงินทุนของตนเอง (เงินสด)

• อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ: คอนโดมิเนียมมือสองในพื้นที่ใจกลางโตเกียว (เช่น มินาโตะ ชิบูย่า)
• ราคาอสังหาริมทรัพย์: 100,000,000 เยน (ชำระด้วยเงินสดเต็มจำนวน)
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ: ประมาณ 7,000,000 เยน (ค่านายหน้า, ค่าจดทะเบียน, ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ)
• รายได้ค่าเช่าต่อปีที่คาดการณ์: 4,500,000 เยน (อัตราผลตอบแทนขั้นต้น 4.5%)
• ค่าบำรุงรักษาต่อปี: ประมาณ 1,000,000 เยน (ค่าส่วนกลาง, เงินกองทุนสำรองเพื่อการซ่อมแซม, ภาษีทรัพย์สินถาวร, ค่าบริหารจัดการ ฯลฯ)

【การคำนวณอัตราผลตอบแทนสุทธิ】

• รายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อปี (NOI) = 4,500,000 เยน - 1,000,000 เยน = 3,500,000 เยน
• อัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) = 3,500,000 เยน ÷ (100,000,000 เยน + 7,000,000 เยน) ≒ 3.27%

นอกเหนือจากการได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงเมื่อเทียบกับเมืองหลักๆ ในยุโรปและอเมริกาแล้ว การคว้าโอกาสจากภาวะเงินเฟ้อและแนวโน้มราคาที่สูงขึ้นในปัจจุบัน ยังมีศักยภาพที่จะสร้างผลกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ก้อนใหญ่ได้ในอีก 5 ถึง 10 ปีข้างหน้า

บทสรุป: ทำไมคุณจึงควรลงมือทันที

ความคุ้มค่าจาก "เงินเยนที่อ่อนค่าเป็นประวัติการณ์" ความคาดหวังในการเติบโตเมื่อ "เศรษฐกิจญี่ปุ่นเปลี่ยนผ่านจากภาวะเงินฝืดสู่ภาวะเงินเฟ้อ" และแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งของ "ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังปรับตัวสูงขึ้น" ประกอบกับข้อเท็จจริงที่ว่า "ญี่ปุ่นเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์" และได้รับการรับรองเรื่อง "ความมั่นคงทางกฎหมายของสิทธิ" ทั้งหมดนี้สร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่ยอดเยี่ยมและหาที่เปรียบไม่ได้จากที่ใดในโลก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนต่างชาติที่สามารถชำระด้วยเงินสดได้อย่างรวดเร็ว จะอยู่ในตำแหน่งที่ได้รับสิทธิประโยชน์สูงสุดในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของญี่ปุ่นภายใต้เงื่อนไขที่ดีที่สุด อัตราแลกเปลี่ยนและราคาอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอยู่เสมอ ทำไมไม่ลองใช้โอกาสประวัติศาสตร์นี้ในการพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น?

หากคุณสนใจข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงหรือข้อมูลตลาดในเชิงลึก โปรดตรวจสอบที่ รายการอสังหาริมทรัพย์ ของเราเพื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นที่เหมาะสมที่สุดสำหรับพอร์ตการลงทุนของคุณ