O contexto da atenção global voltada às casas vazias (Akiya) no Japão
As "Akiya (casas vazias)" do Japão tornaram-se recentemente um assunto de grande repercussão entre a mídia e investidores internacionais. De acordo com a "Pesquisa Estatística de Habitação e Terrenos de 2018" divulgada pelo Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o número de casas vazias no Japão atingiu aproximadamente 8,49 milhões, registrando a taxa recorde de 13,6% de todas as residências. Além disso, nos resultados preliminares da mesma pesquisa realizada em 2023 (ano 5 da era Reiwa), o número de casas vazias apresentou uma tendência de aumento, alcançando cerca de 9 milhões de unidades.
Por trás disso estão mudanças estruturais na sociedade, como a queda da taxa de natalidade, o envelhecimento populacional, a concentração de pessoas em grandes regiões metropolitanas e herdeiros que assumem a casa da família por sucessão, mas não residem nela. Devido à possibilidade de adquirir casas tradicionais japonesas e imóveis com características históricas a preços de aquisição acessíveis, muitos investidores internacionais demonstram interesse como uma nova oportunidade de investimento.
Para quem busca imóveis de interesse, consulte primeiro a lista de imóveis para acompanhar as tendências atuais do mercado.
Principais atrativos e oportunidades no investimento em Akiya
Para investidores estrangeiros, a revitalização de casas vazias apresenta oportunidades de investimento diferenciadas, tais como:
1. Baixo custo de aquisição e alto grau de liberdade
Em comparação com apartamentos em edifícios de grande porte ou imóveis novos nas grandes regiões metropolitanas, casas vazias em áreas rurais e periféricas são por vezes colocadas à venda com terreno incluso em faixas de preço bastante acessíveis. Ao planejar reformas, é possível criar um valor próprio que combina o conforto contemporâneo com as características da arquitetura tradicional japonesa em madeira.
2. Conversão em instalações de hospedagem visando à demanda do turismo receptivo (inbound)
Ao redor de pontos turísticos e áreas de rica natureza no Japão, aumentam os exemplos de revitalização de casas antigas (kominka) e residências vazias de grande porte em acomodações de locação integral (vilas ou pousadas). Ao oferecer a "experiência de vida tradicional no Japão" procurada pelos viajantes estrangeiros, abre-se caminho para o desenvolvimento de um negócio de hospedagem diferenciado.
3. Instalações de coworking/retiro e projetos de revitalização regional
Com a disseminação do trabalho remoto, também ganha atenção o reuso desses imóveis como espaços de workation e escritórios-satélite em regiões com amplo contato com a natureza. Dependendo do governo municipal local, há programas de subsídio para reformas com o objetivo de incentivar a migração e a revitalização regional, permitindo projetos sustentáveis em cooperação com as comunidades locais.
Pontos de atenção e riscos que não devem ser ignorados no investimento em Akiya
Embora o investimento em casas vazias tenha grande potencial, negligenciar investigações prévias detalhadas traz o risco de despesas imprevistas.
1. Resistência sísmica e problemas estruturais (padrões antigos de resistência a terremotos)
A Lei de Padrões de Construção do Japão passou por uma revisão substancial em 1º de junho de 1981 (ano 56 da era Showa), introduzindo novos padrões de resistência sísmica (Shin-Taishin). Propriedades que receberam confirmação de construção antes dessa data foram edificadas sob os "padrões antigos de resistência sísmica" (Kyu-Taishin), podendo não atender aos critérios atuais de prevenção contra colapso em abalos sísmicos de intensidade 6 superior ou mais na escala japonesa. Como obras de reforço estrutural antissísmico podem envolver custos elevados, é indispensável verificar o período de solicitação da confirmação de construção.
2. Incerteza nos custos de reparo e reforma
Casas de madeira deixadas sem uso por longos períodos podem apresentar defeitos graves, como infiltrações de chuva, danos por cupins, degradação de tubulações e recalque de fundações. É importante não avaliar o imóvel apenas pela aparência externa e realizar uma inspeção técnica residencial por um arquiteto ou inspetor especializado.
3. Lei de Medidas Especiais para Promoção de Contramedidas para Casas Vazias e encargos tributários
No Japão vigora a "Lei de Medidas Especiais para Promoção de Contramedidas para Casas Vazias", cuja versão revisada entrou em vigor em dezembro de 2023 (ano 5 da era Reiwa). Imóveis com gestão manifestamente inadequada podem ser designados pelos municípios como "Casas Vazias Específicas" ou "Casas Vazias com Gestão Inadequada". Ao receber tal designação e uma recomendação oficial do município, a medida especial de redução do imposto sobre a propriedade territorial para terrenos residenciais (isenção especial que reduz a base de cálculo para até um sexto) é revogada, resultando em um aumento substancial da carga tributária. Manter a posse de um imóvel abandonado acarreta o risco de elevação contínua de custos.
4. Relações de direitos e demarcação de limites
Em imóveis deixados sem a conclusão do registro de herança, há casos em que os titulares de direitos estão divididos entre múltiplos herdeiros. Além disso, em registros de terras antigos, os limites com terrenos vizinhos frequentemente não estão demarcados, o que pode demandar tempo para procedimentos de medição topográfica e confirmação de divisas.
Comparação de etapas para a tomada de decisão de investimento
Para conduzir um investimento em casas vazias de forma estruturada, é necessário sistematizar o processo de verificação prévia.
| Item de verificação | Principais pontos de checagem | Fatores de risco potenciais |
|---|---|---|
| Legislação e normas | Confirmação de construção a partir de junho de 1981 (novos padrões de resistência sísmica) | Ocorrência de custos adicionais decorrentes de obras de reforço antissísmico |
| Estado da edificação | Cupins, infiltrações de chuva, corrosão de encanamentos de abastecimento e drenagem | Elevação dos custos de reforma devido a defeitos estruturais difíceis de verificar visualmente |
| Zoneamento e regulação | Zona de uso, aplicabilidade da Lei de Negócios Hoteleiros ou da Nova Lei de Minpaku (Lei de Hospedagem Residencial) | Risco de não obtenção da licença pretendida para a operação hoteleira |
| Tributação e manutenção | Existência de designação pela Lei de Medidas Especiais para Casas Vazias, isenção especial do imposto territorial predial | Aumento do valor tributário por recomendação administrativa, queixas de vizinhos |
Conclusão: a cooperação com parceiros locais é a chave para o êxito
O mercado de casas vazias (Akiya) no Japão oferece oportunidades atrativas para a formação patrimonial diferenciada e o envolvimento na preservação cultural. No entanto, abrange múltiplos aspectos que exigem avaliação cuidadosa, como regulamentações legais, resistência sísmica estrutural e custos de manutenção. Para conduzir esses procedimentos de forma organizada a partir do exterior, é fundamental estabelecer parcerias com especialistas familiarizados com as áreas jurídica e fiscal locais, bem como com empresas de construção e administradoras imobiliárias de confiança.
Como primeiro passo no mercado imobiliário japonês, recomenda-se consultar a lista de imóveis atualizada para pesquisar quais oportunidades estão disponíveis.