Xu hướng nhân khẩu học của Nhật Bản và thực trạng thị trường bất động sản Vùng thủ đô Tokyo
Khi nhìn vào dữ liệu vĩ mô của Nhật Bản, giai đoạn "dân số đạt đỉnh" (peak-out) đã qua và xét trên bình diện toàn quốc, Nhật Bản đang ở trong giai đoạn suy giảm dân số. Từ thực tế này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài có thể lo ngại rằng "thị trường bất động sản Nhật Bản sẽ ngày càng thu hẹp". Tuy nhiên, khi phân tích thị trường bất động sản Nhật Bản, đặc biệt là Vùng thủ đô Tokyo (bao gồm Tokyo, Kanagawa, Saitama, Chiba), việc chỉ đánh giá dựa trên những con số vĩ mô của toàn quốc là vô cùng rủi ro.
Nguyên nhân là do dòng người di cư từ các địa phương vào các vùng đô thị lớn, đặc biệt là Vùng thủ đô Tokyo, vẫn tiếp diễn liên tục, tạo ra hiện tượng "tập trung cục bộ" rõ rệt nơi nhu cầu dồn về các khu vực cụ thể. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết dành cho các nhà đầu tư nước ngoài về xu hướng nhân khẩu học tương lai tại Vùng thủ đô, dự báo nhu cầu thuê của nhóm người độc thân và hộ gia đình, cũng như sự "phân hóa hai cực" đang diễn ra trên thị trường, kết hợp với các dữ liệu chi tiết và bối cảnh văn hóa.
Đỉnh dân số và cơ chế của sự "tập trung cục bộ"
Tổng dân số toàn Nhật Bản được cho là đã đạt đỉnh vào khoảng năm 2008, nhưng dòng người đổ về Vùng thủ đô, đặc biệt là Tokyo, vẫn tiếp tục tăng trưởng trong suốt thời gian dài sau đó. Theo ước tính của Viện Nghiên cứu Dân số và An sinh Xã hội Quốc gia Nhật Bản, ngay cả khi tổng dân số Nhật Bản suy giảm, dân số Tokyo được dự báo sẽ duy trì ở mức cao hoặc tiếp tục xu hướng tăng nhẹ cho đến những năm 2030.
Đứng sau hiện tượng này là sự tập trung đơn cực của các hoạt động kinh tế và cơ sở giáo dục tại Tokyo. Xu hướng giới trẻ trên khắp Nhật Bản chuyển đến Vùng thủ đô để học lên cao hoặc tìm việc làm cho đến nay vẫn không thay đổi. Hơn nữa, những thay đổi trong phong cách làm việc gần đây và xu hướng "sống gần nơi làm việc" (職住近接 - Shokuju Kinsetsu) nhằm rút ngắn thời gian đi lại để tận hưởng cuộc sống cá nhân ngày càng gia tăng, thúc đẩy nhanh hơn sự "tập trung cục bộ" vào khu vực trung tâm Tokyo và xung quanh các ga tàu chính có kết nối giao thông thuận tiện.
Khi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản Nhật Bản, việc thấu hiểu xu hướng "tập trung cục bộ" này là điều cốt yếu. Truyền thông có thể thường xuyên đưa tin về vấn đề nhà bỏ hoang (Akiya) trên toàn Nhật Bản, nhưng đó chủ yếu là câu chuyện ở các thành phố tỉnh lẻ hoặc vùng ngoại ô xa xôi, thiếu kết nối giao thông. Trái lại, tại các khu vực đắc địa của Vùng thủ đô Tokyo, thị trường đang chịu áp lực hoàn toàn ngược lại: "khan hiếm nhà ở và giá thuê tăng cao".
Thay đổi trong cơ cấu hộ gia đình: Động thái của nhóm người độc thân và hộ gia đình
Không chỉ xu hướng nhân khẩu học mà những thay đổi trong cơ cấu hộ gia đình cũng tác động rất lớn đến nhu cầu thuê. Dưới đây, chúng tôi phân tích dự báo nhu cầu tương lai chia theo hai phân khúc: "Độc thân" và "Gia đình".
Nhu cầu thuê áp đảo từ các hộ gia đình đơn thân (nhóm độc thân)
Dữ liệu đáng chú ý nhất tại Vùng thủ đô Tokyo là sự gia tăng của các hộ gia đình đơn thân. Theo ước tính về hộ gia đình tại Tokyo, tỷ lệ hộ độc thân trên tổng số hộ gia đình tại Tokyo đã vượt quá 50% và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Đứng sau xu hướng này là những biến chuyển văn hóa - xã hội đặc thù của Nhật Bản như kết hôn muộn, xu hướng không kết hôn và sự gia tăng của nhóm người cao tuổi sống độc thân.
Người độc thân nhìn chung coi trọng sự thuận tiện trong việc đi làm và môi trường tiện ích xung quanh (cửa hàng tiện lợi, nhà hàng, trung tâm thương mại). Do đó, các căn hộ studio (One-room) và căn hộ nhỏ gọn (1K - 1LDK) tại các khu vực dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố luôn có nhu cầu thuê cực kỳ vững chắc. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, các bất động sản nhỏ gọn dành cho người độc thân là mục tiêu hấp dẫn với thời gian trống phòng ngắn và mang lại thu nhập từ tiền thuê (Income Gain) ổn định.
Nhu cầu thuê của nhóm hộ gia đình và sự thay đổi phong cách sống
Mặt khác, xu hướng của nhóm hộ gia đình cũng ghi nhận nhiều thay đổi. Trước đây tại Nhật Bản, mô hình phổ biến là "kết hôn, sinh con rồi mua nhà riêng biệt lập ở ngoại ô". Tuy nhiên hiện nay, các cặp vợ chồng cùng đi làm có thu nhập cao (được gọi là "Power Couple") đang gia tăng. Họ có xu hướng ưu tiên thuê các căn hộ chung cư tiện nghi ở trung tâm hoặc các khu vực lân cận để tối thiểu hóa thời gian đi làm, cân bằng giữa việc nuôi dạy con cái và sự nghiệp.
Tuy nhiên, do giá bất động sản trung tâm Tokyo tăng cao, một bộ phận các gia đình tìm kiếm không gian sống rộng rãi hơn đã chuyển hướng sang các khu vực trọng điểm của tỉnh Kanagawa, Saitama và Chiba. Đặc biệt, với sự phổ biến của hình thức làm việc từ xa (telework), ngày càng nhiều gia đình nghĩ rằng "nếu chỉ phải đến văn phòng vài lần một tuần, một ngôi nhà rộng rãi với môi trường sống tốt ở vùng ven sẽ lý tưởng hơn". Nhờ đó, nhu cầu thuê căn hộ gia đình từ 2LDK đến 3LDK xung quanh các ga đầu mối (Terminal Station) tại Kanagawa, Saitama, Chiba có tuyến tàu chạy thẳng vào trung tâm Tokyo đang tăng mạnh. Các bất động sản dành cho hộ gia đình có ưu điểm là khách thuê thường ở lâu dài sau khi chuyển đến, giúp giảm thiểu rủi ro rời đi và mang lại sự ổn định trong quản lý vận hành.
Dự báo theo từng khu vực Vùng thủ đô và sự "phân hóa hai cực" đang diễn ra
Xét trên toàn bộ Vùng thủ đô, nhu cầu rất dồi dào nhưng không phải đầu tư vào khu vực nào cũng thành công. Từ khóa quan trọng nhất cần cảnh giác trên thị trường bất động sản tương lai là "sự phân hóa hai cực".
Tokyo: Sức mạnh thương hiệu và sự tập trung cục bộ không hồi kết
Khu vực 23 quận của Tokyo, đặc biệt là khu vực trung tâm (Minato, Shibuya, Shinjuku, Chiyoda, Chuo,...), sở hữu sức mạnh thương hiệu và sự tiện lợi vượt trội, tiếp tục thu hút nhu cầu từ cả người độc thân lẫn hộ gia đình. Mặt bằng giá thuê luôn được duy trì ở mức cao và xét về khía cạnh bảo toàn giá trị tài sản, đây là khu vực có độ ổn định hàng đầu thế giới. Tuy nhiên, do giá mua bất động sản cũng cao nên tỷ suất sinh lời danh nghĩa (Gross Yield) có xu hướng thấp hơn.
Kanagawa, Saitama, Chiba: Sự phân hóa sâu sắc bắt nguồn từ tính tiện lợi
Tại 3 tỉnh tiếp giáp với Tokyo gồm Kanagawa, Saitama và Chiba, sự "phân hóa hai cực" trên thị trường thể hiện rất rõ ràng. Ví dụ, trong phạm vi đi bộ từ các ga đầu mối có thể di chuyển thẳng vào trung tâm Tokyo trong khoảng 30 đến 45 phút như ga Yokohama, ga Kawasaki (Kanagawa), ga Urawa, ga Omiya (Saitama), hay ga Funabashi, ga Kashiwa (Chiba), dân số liên tục đổ về và giá thuê có xu hướng tăng.
Trái lại, ngay trong cùng một tỉnh, những khu vực phải đi xe buýt hàng chục phút từ ga gần nhất hoặc những nơi kết nối kém đến trung tâm Tokyo lại ghi nhận tình trạng suy giảm dân số và già hóa nghiêm trọng. Tại các khu vực này, rủi ro trống phòng tăng vọt và khả năng cao sẽ bị cuốn vào cuộc cạnh tranh giảm giá thuê. Khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào vùng ven đô Tokyo, cần ghi nhớ sự "phân hóa hai cực" này để tuyển chọn kỹ lưỡng những bất động sản có năng lực cạnh tranh rõ ràng, chẳng hạn như cách ga trong vòng 10 phút đi bộ.
Nếu quý vị đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư cụ thể dựa trên đặc điểm của từng khu vực, vui lòng tham khảo Danh sách bất động sản của chúng tôi để xem các bất động sản tại những khu vực có nhu cầu cao.
Văn hóa thuê nhà và rủi ro tại Nhật Bản mà nhà đầu tư nước ngoài cần hiểu rõ
Khi gia nhập thị trường bất động sản Nhật Bản, bên cạnh xu hướng nhân khẩu học, việc thấu hiểu văn hóa cho thuê và hệ thống pháp luật đặc thù của Nhật Bản là vô cùng quan trọng.
Bảo vệ quyền lợi người thuê theo Luật Thuê đất và Nhà (Shakuchi Shakuya-ho)
Luật pháp Nhật Bản (Luật Thuê đất và Nhà) bảo vệ rất mạnh mẽ quyền lợi của người thuê. Trừ khi có lý do chính đáng, việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu người thuê dọn đi là cực kỳ khó khăn. Điều này tuy có rủi ro là mất nhiều thời gian để xử lý khách thuê có vấn đề, nhưng mặt khác lại là yếu tố đảm bảo tỷ lệ lấp đầy ổn định: "khi đã dọn vào ở, họ sẽ gắn bó lâu dài". Đặc biệt, các hộ gia đình và người độc thân cao tuổi có tỷ lệ định cư rất cao, do đó nếu tìm được khách thuê tốt, quý vị có thể loại bỏ rủi ro trống phòng trong thời gian dài.
Tầm quan trọng của công tác quản lý để duy trì giá trị tài sản
Ngay cả ở những khu vực có sự tập trung cục bộ cao, nếu công tác bảo trì quản lý bất động sản không đạt chuẩn, khách thuê sẽ bị thu hút bởi các bất động sản cạnh tranh mới xây hoặc còn mới. Tại Nhật Bản, sự sạch sẽ và tính hiện đại của trang thiết bị (hộp nhận bưu kiện tự động Delivery Box, Wi-Fi miễn phí, khóa cửa tự động Auto-lock, chuông cửa màn hình,...) rất được coi trọng. Khi đầu tư từ xa từ nước ngoài, việc hợp tác với một công ty quản lý bất động sản (Property Management) uy tín tại Nhật Bản để thiết lập quy trình quản lý từ khâu tìm kiếm khách thuê, bảo trì hàng ngày cho đến hoàn trả hiện trạng khi trả nhà là điều kiện tiên quyết để thành công.
Tổng kết: Không để góc nhìn bi quan vĩ mô chi phối, hãy nhắm vào nhu cầu vi mô
Nếu chỉ nhìn vào các tin tức vĩ mô về việc "dân số đạt đỉnh", thị trường bất động sản Nhật Bản có thể tạo cảm giác kém hấp dẫn. Tuy nhiên, khi nhìn vào dữ liệu Vùng thủ đô Tokyo dưới góc độ vi mô, một nhu cầu thuê vững chắc và rõ ràng luôn hiện hữu.
- Nhu cầu tăng tại khu vực trung tâm và quanh các ga chính nhờ sự "tập trung cục bộ" của kinh tế và dân số
- Nhu cầu vững chắc đối với căn hộ nhỏ gọn cho phân khúc "độc thân" do xu hướng kết hôn muộn và già hóa
- Nhu cầu từ phân khúc "gia đình" gồm các cặp vợ chồng thu nhập cao và những người coi trọng không gian sống hướng về các ga đầu mối vùng ven
- Sự "phân hóa hai cực" rõ rệt đang diễn ra giữa khu vực có kết nối giao thông thuận tiện và khu vực bất tiện
Bằng cách nắm bắt chính xác các từ khóa và xu hướng này, đồng thời lựa chọn khu vực dựa trên dữ liệu, các nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể thu được lợi nhuận ổn định và dài hạn từ thị trường bất động sản Vùng thủ đô Tokyo. Trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh mẽ, đây chính là thời điểm để nhận diện các khu vực tập trung nhu cầu thực tế và xây dựng một danh mục đầu tư mang tính chiến lược.