Đầu tư vào nhà bỏ hoang (Akiya) tại Nhật Bản và những điểm cần lưu ý

Bối cảnh nhà bỏ hoang (Akiya) tại Nhật Bản thu hút sự chú ý từ thế giới

"Akiya (nhà bỏ hoang)" tại Nhật Bản những năm gần đây đã trở thành chủ đề được quan tâm lớn đối với truyền thông và các nhà đầu tư nước ngoài. Theo "Khảo sát Thống kê Nhà ở và Đất đai năm 2018 (Heisei 30)" do Bộ Tổng vụ công bố, số lượng nhà bỏ hoang tại Nhật Bản đã đạt khoảng 8,49 triệu căn, và tỷ lệ nhà bỏ hoang trên tổng số nhà ở đạt mức kỷ lục 13,6%. Ngoài ra, trong số liệu sơ bộ từ cuộc khảo sát tương tự được thực hiện vào năm 2023 (Reiwa 5), số lượng nhà bỏ hoang có xu hướng gia tăng, đạt khoảng 9 triệu căn.

Nguyên nhân đằng sau hiện tượng này bao gồm sự suy giảm tỷ lệ sinh và già hóa dân số, sự tập trung dân số vào các đô thị lớn, cùng với những thay đổi trong cấu trúc xã hội như việc thừa kế nhà của cha mẹ nhưng không sinh sống tại đó. Do khả năng mua được các ngôi nhà truyền thống Nhật Bản hoặc bất động sản có nét đặc trưng với mức giá mua phải chăng, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến đây như một cơ hội đầu tư mới.

Đối với những ai đang tìm kiếm bất động sản, vui lòng tham khảo danh sách bất động sản trước tiên để nắm bắt xu hướng thị trường hiện tại.

Các điểm thu hút chính và cơ hội đầu tư của Akiya

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc cải tạo nhà bỏ hoang mang lại những cơ hội đầu tư như sau:

1. Chi phí mua thấp và mức độ tự do cao

So với các căn hộ chung cư cao tầng hoặc bất động sản xây mới tại các đô thị lớn, nhà bỏ hoang ở nông thôn hoặc vùng ngoại ô đôi khi được rao bán với mức giá rất thấp mặc dù đi kèm quyền sử dụng đất. Dựa trên tiền đề cải tạo, nhà đầu tư có thể tạo ra giá trị riêng biệt kết hợp giữa sự tiện nghi hiện đại và nét kiến trúc gỗ truyền thống của Nhật Bản.

2. Chuyển đổi thành cơ sở lưu trú đón đầu nhu cầu khách quốc tế

Xung quanh các điểm du lịch hoặc khu vực giàu thiên nhiên tại Nhật Bản, các trường hợp tái tạo nhà cổ (Kominka) hoặc nhà bỏ hoang quy mô lớn thành cơ sở lưu trú cho thuê nguyên căn (như villa hoặc nhà khách) đang ngày càng tăng. Bằng cách cung cấp "trải nghiệm sinh hoạt truyền thống Nhật Bản" mà du khách quốc tế tìm kiếm, hướng đi phát triển kinh doanh dịch vụ lưu trú có tính khác biệt sẽ được mở ra.

3. Cơ sở làm việc chung, nghỉ dưỡng và dự án tái thiết khu vực

Cùng với sự phổ biến của làm việc từ xa, việc tái sử dụng bất động sản thành cơ sở vừa làm việc vừa nghỉ dưỡng (workation) hoặc văn phòng vệ tinh tại các khu vực có môi trường tự nhiên phong phú cũng đang thu hút sự chú ý. Tùy thuộc vào chính quyền địa phương, có nơi cung cấp chế độ trợ cấp sửa chữa nhằm mục đích thúc đẩy chuyển đến sinh sống và kích hoạt khu vực, mở ra triển vọng cho các dự án bền vững liên kết với cộng đồng địa phương.

Những điểm lưu ý và rủi ro không thể bỏ qua trong đầu tư Akiya

Mặc dù đầu tư vào nhà bỏ hoang có tiềm năng, nhưng nếu bỏ qua việc điều tra kỹ lưỡng từ trước, nhà đầu tư có nguy cơ phải đối mặt với các gánh nặng không lường trước.

1. Vấn đề về khả năng chống động đất và kết cấu (Tiêu chuẩn chống động đất cũ)

Luật Tiêu chuẩn Xây dựng Nhật Bản đã được sửa đổi đáng kể vào ngày 1 tháng 6 năm 1981 (Showa 56), giới thiệu tiêu chuẩn chống động đất mới. Các bất động sản nhận được giấy phép xây dựng trước thời điểm đó được xây dựng dựa trên "tiêu chuẩn chống động đất cũ" và có khả năng không đáp ứng tiêu chuẩn hiện tại về khả năng chống sụp đổ khi xảy ra động đất quy mô lớn từ cấp 6 mạnh trở lên theo thang đo Nhật Bản. Việc thi công gia cố chống động đất có thể đòi hỏi chi phí lớn trong nhiều trường hợp, do đó việc kiểm tra thời điểm nộp đơn xin cấp phép xây dựng là điều thiết yếu.

2. Tính không chắc chắn của chi phí sửa chữa và cải tạo

Những ngôi nhà bằng gỗ bị bỏ hoang trong thời gian dài có thể tiềm ẩn những khuyết tật nghiêm trọng như dột nước mưa, mối mọt, đường ống xuống cấp, lún móng. Điều quan trọng là không chỉ đánh giá qua vẻ bề ngoài, mà cần tiến hành kiểm tra tình trạng nhà ở (home inspection) bởi các kiến trúc sư hoặc chuyên gia kiểm định chuyên môn.

3. Luật Biện pháp Đặc biệt về Thúc đẩy Xử lý Nhà Bỏ hoang và gánh nặng thuế

Tại Nhật Bản có "Luật Biện pháp Đặc biệt về Thúc đẩy Xử lý Nhà Bỏ hoang và các công trình tương tự", và luật sửa đổi đã có hiệu lực vào tháng 12 năm 2023 (Reiwa 5). Các bất động sản có tình trạng quản lý thiếu sót nghiêm trọng có thể bị chính quyền địa phương chỉ định là "Nhà bỏ hoang đặc định" hoặc "Nhà bỏ hoang quản lý không đầy đủ". Nếu bị chỉ định và nhận khuyến cáo từ chính quyền địa phương, biện pháp đặc biệt về thuế tài sản cố định đối với đất ở (biện pháp giảm giá tính thuế xuống mức tối đa 1/6) sẽ bị bãi bỏ, dẫn đến gánh nặng thuế gia tăng đáng kể. Việc tiếp tục sở hữu một bất động sản bị bỏ hoang tự nó đã đi kèm rủi ro làm tăng chi phí.

4. Xác định mối quan hệ quyền sở hữu và ranh giới đất

Đối với các bất động sản bị bỏ hoang mà thủ tục đăng ký thừa kế chưa hoàn tất, có những trường hợp số lượng người có quyền lợi liên quan bị phân tán thành nhiều bên. Ngoài ra, trong đăng ký đất đai trước đây, ranh giới với các thửa đất liền kề thường chưa được xác định rõ ràng, khiến thủ tục đo đạc và xác nhận ranh giới có thể mất nhiều thời gian.

So sánh các bước để tiến hành đánh giá đầu tư

Để tiến hành đầu tư vào nhà bỏ hoang, cần phải hệ thống hóa quy trình kiểm tra và đánh giá từ trước.

Kết luận: Hợp tác với đối tác địa phương là yếu tố then chốt

Thị trường nhà bỏ hoang (Akiya) tại Nhật Bản mang lại cơ hội để tham gia vào việc tạo lập tài sản và phục hồi văn hóa. Tuy nhiên, có nhiều khía cạnh cần xem xét cẩn trọng như quy định pháp lý, khả năng chống động đất của kết cấu, và chi phí quản lý duy trì. Để tiến hành các thủ tục này một cách thuận lợi khi đang ở nước ngoài, việc xây dựng mối quan hệ đối tác với các chuyên gia am hiểu pháp lý và thuế tại địa phương, cùng các nhà thầu thi công và công ty quản lý bất động sản đáng tin cậy là điều hết sức quan trọng.

Để bắt đầu bước đi vào thị trường bất động sản Nhật Bản, trước tiên quý vị có thể tham khảo danh sách bất động sản mới nhất để tìm hiểu các cơ hội hiện có.