Thị trường bất động sản Nhật Bản đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trên toàn cầu. Thoát khỏi giai đoạn trì trệ kinh tế từng được gọi là "30 năm mất mát", thị trường bất động sản Nhật Bản hiện đang đón nhận cơ hội tốt hơn bao giờ hết.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chuyên sâu dành cho các nhà đầu tư quốc tế về lý do tại sao nên mua bất động sản Nhật Bản ngay lúc này, từ bối cảnh kinh tế vĩ mô, các lợi thế pháp lý, cho đến ưu thế vượt trội mà hình thức "giao dịch bằng tiền mặt (cash buyer)" mang lại.
Nếu quý vị đang tìm kiếm các bất động sản tiềm năng mới nhất, vui lòng xem Danh sách bất động sản.
5 Lý do tại sao hiện tại là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản Nhật Bản
1. Hiệu ứng chiết khấu vượt trội từ "Đồng Yên yếu lịch sử"
Khi nói về thị trường bất động sản Nhật Bản hiện nay, không thể không nhắc đến sự suy yếu lịch sử của đồng Yên. Tỷ giá hối đoái từng ở mức 1 USD = 80 Yên vào đầu những năm 2010 hiện đã dao động quanh mức 140 - 150 Yên. Khi quy đổi sang ngoại tệ, bất động sản Nhật Bản thực chất đang ở trạng thái "giảm giá một nửa".
Hãy cùng xem ví dụ so sánh khi mua một bất động sản trị giá 100 triệu Yên:
| Tỷ giá hối đoái | Giá USD ước tính cho BĐS 100 triệu Yên | Tác động đến nhà đầu tư |
|---|---|---|
| 1 USD = 100 JPY | Khoảng 1.000.000 USD | Mức giá tiêu chuẩn |
| 1 USD = 150 JPY | Khoảng 666.666 USD | Chiết khấu khoảng 33% |
Như vậy, đối với các nhà đầu tư quốc tế nắm giữ các đồng tiền mạnh như USD, EUR hay SGD, chỉ cần chuyển đổi vốn tự có (tiền mặt) sang Yên Nhật để đầu tư, họ đã có thể hưởng lợi nhuận khổng lồ từ chênh lệch tỷ giá.
2. "Kinh tế Nhật Bản chuyển dịch từ giảm phát sang lạm phát"
Sau một thời gian dài đối mặt với tình trạng giảm phát khiến giá cả liên tục sụt giảm, hiện nay kinh tế Nhật Bản đang trải qua bước chuyển dịch mang tính bước ngoặt từ giảm phát sang lạm phát.
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) duy trì xu hướng tăng ổn định và các doanh nghiệp cũng đang chủ động tăng lương. Trong thời kỳ lạm phát, giá trị của "tiền mặt" bị bào mòn, nhưng các tài sản thực như "bất động sản" sẽ tăng giá trị (cả giá bán lẫn giá thuê) theo đà tăng giá chung, trở thành công cụ phòng ngừa lạm phát đắc lực. Mặt bằng giá thuê cũng đã bắt đầu tăng, đặc biệt tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, mở ra kỳ vọng lớn về việc gia tăng lợi suất cho thuê (income gain) trong tương lai.
3. "Giá bất động sản đang tăng trưởng", đặc biệt tại khu vực thủ đô
Thị trường bất động sản Nhật Bản đang thể hiện rõ xu hướng giá bất động sản tăng trưởng, đặc biệt tại các đô thị trọng điểm như Tokyo, Osaka, Kyoto và Fukuoka.
Theo báo cáo của Viện Kinh tế Bất động sản Nhật Bản, giá trung bình của căn hộ chung cư mới xây tại 23 quận của Tokyo đã chính thức vượt mốc 100 triệu Yên. Thị trường căn hộ đã qua sử dụng cũng liên tục tăng giá trong hơn 10 năm qua. So với các đô thị lớn trên thế giới (như New York, London, Hong Kong, Singapore), giá bất động sản Tokyo vẫn ở mức tương đối rẻ, tạo ra nhiều dư địa để kỳ vọng vào lợi nhuận từ việc tăng giá vốn (capital gain) trong tương lai.
4. Điểm đặc biệt nổi bật: "Nhật Bản cho phép người nước ngoài tự do sở hữu bất động sản"
Một trong những điểm hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư quốc tế là chính sách tự do sở hữu bất động sản dành cho người nước ngoài tại Nhật Bản.
Nhìn vào thị trường bất động sản tại nhiều quốc gia, các quy định hạn chế nghiêm ngặt và mức thuế bổ sung đối với người nước ngoài là rất phổ biến:
- Singapore: Áp dụng thuế trước bạ bổ sung (ABSD) rất cao đối với người nước ngoài mua nhà ở.
- Úc / Canada: Cấm người nước ngoài mua nhà ở hiện hữu, áp dụng thuế nhà bỏ trống và thuế mua BĐS ngoại quốc.
- Trung Quốc / Đông Nam Á: Đất đai thuộc sở hữu nhà nước, người nước ngoài phần lớn chỉ có thể sở hữu theo hình thức "quyền thuê đất (Leasehold)".
Tuy nhiên tại Nhật Bản, người nước ngoài có thể sở hữu toàn vẹn "quyền sở hữu đất đai lâu dài (Freehold)" với các điều kiện hoàn toàn tương đương người bản xứ. Không có yêu cầu về thị thực (visa) hay thời gian cư trú, và cũng không có bất kỳ loại thuế đặc biệt nào áp dụng riêng cho người nước ngoài. Đây là một môi trường đầu tư vô cùng hiếm có và thuận lợi trên bình diện toàn cầu.
5. "Tính ổn định pháp lý của quyền sở hữu" cao và rủi ro quốc gia thấp
Trong đầu tư bất động sản, việc hệ thống pháp luật của một quốc gia có đáng tin cậy hay không là yếu tố sống còn. Là một quốc gia pháp quyền, Nhật Bản có tính ổn định pháp lý của quyền sở hữu cực kỳ cao.
Hệ thống đăng ký bất động sản nghiêm ngặt do Cục Pháp vụ quản lý đảm bảo quyền sở hữu được bảo vệ vững chắc. Tình hình chính trị ổn định, hầu như không có rủi ro quốc gia như việc chính phủ đột ngột tịch thu tài sản của người nước ngoài. Bất động sản Nhật Bản luôn được giới thượng lưu toàn cầu lựa chọn như một nơi trú ẩn tài sản an toàn (safe haven).
Bối cảnh văn hóa và quản trị rủi ro mà nhà đầu tư quốc tế cần biết
Dù thị trường bất động sản Nhật Bản rất hấp dẫn, việc thấu hiểu các tập quán thương mại đặc thù là điều cần thiết để đảm bảo đầu tư thành công.
Ưu thế vượt trội của việc mua bằng tiền mặt (Cash Buyer)
Các tổ chức tài chính tại Nhật Bản rất hiếm khi cung cấp các khoản vay mua nhà hoặc vay đầu tư cho người nước ngoài không cư trú và không có quyền vĩnh trú. Do đó, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài sẽ thực hiện giao dịch thông qua hình thức "thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt (vốn tự có)".
Trên thực tế, "mua bằng tiền mặt" là vũ khí mạnh nhất trên thị trường bất động sản Nhật Bản. Người bán tại Nhật Bản (đặc biệt là cá nhân) coi trọng tính chắc chắn và tốc độ của giao dịch hơn bất kỳ điều gì. Người mua bằng tiền mặt không có rủi ro hủy hợp đồng do bị từ chối vay vốn ngân hàng (điều khoản hủy hợp đồng dựa trên bảo lãnh vay vốn), vì vậy họ luôn là đối tượng được người bán chào đón nhất. Ngay cả khi có nhiều người cùng muốn mua, người mua bằng tiền mặt vẫn được ưu tiên giữ chỗ trước và đôi khi còn có lợi thế đàm phán về giá.
Tập quán thương mại và quy trình ký kết hợp đồng đặc thù
Giao dịch bất động sản tại Nhật Bản tuân theo quy trình tiêu chuẩn sau:
- Nộp đơn đăng ký mua (Thư bày tỏ ý định mua): Thể hiện ý định mua và mức giá đề xuất (kèm xác nhận thanh toán bằng tiền mặt) bằng văn bản.
- Giải thích các vấn đề quan trọng (Có thể thực hiện qua IT): Chuyên viên giao dịch bất động sản có chứng chỉ quốc gia sẽ giải thích chi tiết về các quy định pháp lý và rủi ro của tài sản. Hiện nay quy trình này đã được phép thực hiện trực tuyến.
- Thanh toán tiền đặt cọc: Tại thời điểm ký hợp đồng, người mua thanh toán khoảng 5% đến 10% giá trị bất động sản dưới hình thức tiền đặt cọc.
- Thanh toán số tiền còn lại và bàn giao: Dưới sự chứng kiến của Tư pháp thư ký (chuyên gia đăng ký pháp lý), việc chuyển tiền thanh toán số tiền còn lại và thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu sẽ được tiến hành đồng thời.
Do các quy định phòng chống rửa tiền (AML), việc chuyển tiền từ nước ngoài có thể mất vài ngày làm việc. Vì vậy, việc thảo luận kỹ lưỡng về lịch trình chuyển tiền với đại lý bất động sản từ trước là vô cùng quan trọng.
Mô phỏng đầu tư bất động sản Nhật Bản (Mô hình mua bằng tiền mặt)
Dưới đây là bảng mô phỏng đơn giản khi mua một căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại trung tâm Tokyo bằng vốn tự có (tiền mặt):
- Bất động sản mua: Căn hộ đã qua sử dụng tại khu vực trung tâm Tokyo (Quận Minato, Shibuya,...)
- Giá bất động sản: 100.000.000 Yên (thanh toán một lần bằng tiền mặt)
- Chi phí liên quan: Khoảng 7.000.000 Yên (phí môi giới, phí đăng ký, thuế mua bất động sản,...)
- Doanh thu cho thuê dự kiến hàng năm: 4.500.000 Yên (Lợi suất gộp 4,5%)
- Chi phí duy trì hàng năm: Khoảng 1.000.000 Yên (phí quản lý, quỹ bảo trì, thuế tài sản cố định, phí ủy thác quản lý,...)
【Tính toán lợi suất thực tế】
- Thu nhập thuần hàng năm (NOI) = 4.500.000 Yên - 1.000.000 Yên = 3.500.000 Yên
- Lợi suất ròng (Net Yield) = 3.500.000 Yên ÷ (100.000.000 Yên + 7.000.000 Yên) ≒ 3,27%
Bên cạnh việc duy trì mức lợi suất ổn định so với các đô thị lớn tại Âu Mỹ, việc đón đầu xu hướng lạm phát và tăng giá hiện tại mở ra tiềm năng thu được lợi nhuận chênh lệch giá lớn sau 5 đến 10 năm.
Tổng kết: Lý do bạn nên hành động ngay hôm nay
Cơ hội từ mức giá hấp dẫn nhờ "Đồng Yên yếu lịch sử", kỳ vọng tăng trưởng khi "Kinh tế Nhật Bản chuyển dịch từ giảm phát sang lạm phát", và động lực mạnh mẽ từ việc "Giá bất động sản đang tăng trưởng". Đi kèm với đó là thực tế rằng "Nhật Bản cho phép người nước ngoài tự do sở hữu bất động sản" và "Tính ổn định pháp lý của quyền sở hữu" luôn được bảo đảm – tạo nên một môi trường đầu tư lý tưởng hiếm nơi nào có được trên thế giới.
Đặc biệt, các nhà đầu tư quốc tế có khả năng thanh toán nhanh bằng tiền mặt đang ở vị thế đặc quyền để sở hữu những bất động sản chất lượng cao tại Nhật Bản với những điều kiện thuận lợi nhất. Thị trường ngoại hối và giá bất động sản luôn biến động. Đừng bỏ lỡ cơ hội mang tính lịch sử này để bắt đầu kế hoạch đầu tư bất động sản tại Nhật Bản.
Nếu quý vị quan tâm đến thông tin bất động sản cụ thể hoặc các dữ liệu thị trường chi tiết hơn, hãy truy cập Danh sách bất động sản của chúng tôi để tìm kiếm bất động sản Nhật Bản tối ưu nhất cho danh mục đầu tư của quý vị.