利维奥塔品川
- 20层以上建筑
- 边户
- 10层以上
执行摘要
房源详细信息
- 品川站山手线 / 京滨东北·根岸线 / 东海道本线步行13分钟
房源详细信息
现状与交付
- 现状
- 空置
- 交付
- 商议
土地与法律限制
- 占地面积（整栋建筑）
- 6,821.4 ㎡
- 土地权利
- 所有权
- 用途地域
- 准工业地域
房价以外的费用
- 停车场
- 有
公寓管理
- 管理形式
- 全部委托
- 管理员
- 日勤
- 管理公司
- 日鉄興和不動産コミュニティ
- 总户数
- 815户
配套设施与周边
- 燃气
- 城市燃气
购买前，请在重要事项说明中确认详细内容。
物件周边信息
基于日本国土交通省的数据，汇总了物件所在地周边的灾害预测、历史灾害记录、灾害相关指定区域、城市规划、周边生活设施（车站、学校、医疗机构等）、人口、地价及交易案例。位置基于地址估算，在地块边缘处可能与实际情况有所差异。灾害预测及记录仅限于国家和地方政府公布的内容，未包含在预测区域内或未查询到记录并不代表不会发生灾害。详情请通过地方政府的灾害风险地图（Hazard Map）以及交易时的重要事项说明进行确认。
灾害预测（物件周边）
- 洪水（预计最大规模）
- 不在公布的预测区域内不包含未公布预测的河流泛滥及因排水不畅引起的内涝积水。
- 风暴潮
- 位于公布的预测区域内（浸水深度 0.3～0.5 m）
- 海啸
- 不在公布的预测区域内
- 泥石流与滑坡灾害
- 不在公布的预测区域内
- 土壤液化
- 极易发生液化此倾向基于地形按约250米见方的网格区域评估，并非对该地块本身的判定。
详情请查看地方政府发布的灾害风险地图。
历史灾害记录
- 公开记录
- 在该地点及约300m以内未发现公开发布的记录
此为国家及地方政府等公布的历史灾害记录范围。未查询到记录并不代表过去未曾发生过灾害。
灾害相关指定区域
- 急倾斜地崩塌危险区域 / 滑坡防止区域 / 灾害危险区域 / 大规模填土造地区
- 不属于已公布的区域
此为国家及地方政府公布的指定区域和地图范围。区域内可能会对建筑等行为产生限制。详情请向地方政府咨询并确认重要事项说明书。
城市规划
- 区域区分
- 市街化区域（作为市区进行开发的区域）
- 用途地域
- 准工业地域
- 容积率 · 建蔽率
- 容积率 400% · 建蔽率 60%
- 防火规制
- 防火地域
由于物件位置为估算值，可能与相邻地块的规划指定有所不同。实际指定请以重要事项说明书为准。
周边生活环境
- 高輪ゲートウェイ（東日本旅客鉄道）
- 日均约22,220人（2023年度）直线距离约740m
- 品川（東海旅客鉄道）
- 日均约71,078人（2023年度）直线距离约750m
- 泉岳寺（東京都）
- 日均约195,118人（2023年度）直线距离约930m
- 小学校区（公立）
- 港南小学校（港区立）学区由地方政府划定，可能会有所调整。
- 最近的小学
- 港区立港南小学校直线距离约490m
- 最近的初中
- 港区立港南中学校直线距离约280m
- 最近的高中
- 東京工業大学附属科学技術高等学校直线距离约1,190m
- 最近的大学、短期大学、高等专门学校
- 東京海洋大学直线距离约630m
- 保育所・幼儿园等
- 500m以内 6处・1km以内 18处
- 诊所
- 500m以内 6处
距离为距物件位置的直线距离，并非步行时间。上下车人数为铁路公司公布的日均乘车与下车人数总和（年度平均）。车站、学校及设施名称保持日语原文。
周边人口预测
- 2025年（估算）
- 约950人
- 2050年（估算）
- 约1,270人（相比2025年 +33.8%）
- 65岁及以上人口比例
- 16.1% → 23.2%（2025年 → 2050年）
此数据基于日本国土交通省国土政策局的推算（以2020年人口普查为基准），对应约250米见方的区域。因网格范围较小，可能与实际人口存在差异，且不代表整个市区町村的发展趋势。
周边地价
- 住宅用地 · 约151m
- ¥2,260,000/㎡公示地价 · 2026/1/1（同比 +22.2%）
- 商业用地 · 约633m
- ¥6,320,000/㎡都道府县基准地价 · 2026/7/1（同比 +16%）
- 商业用地 · 约678m
- ¥7,610,000/㎡公示地价 · 2026/1/1（同比 +17.1%）
这是国家或都道府县选定的代表性土地（标准地）价格，并不代表本物件的价格或价值。
周边成交案例
- 交易概况（2025年第1季度～2026年第1季度）
- 237笔 · 每㎡中位数 ¥1,777,778（中间半数区间：¥1,485,714～¥2,125,000）港区港南3丁目的案例（二手公寓等）
面积相近的近期案例
- 2026年第1季度
- ¥230,000,000・85 ㎡・3LDK・2005年建交易价格信息（基于问卷调查）
- 2026年第1季度
- ¥180,000,000・80 ㎡・3LDK・2005年建交易价格信息（基于问卷调查）
- 2026年第1季度
- ¥110,000,000・65 ㎡・1LDK・2005年建成交价格信息
- 2026年第1季度
- ¥90,000,000・85 ㎡・3LDK・2008年建成交价格信息
- 2026年第1季度
- ¥150,000,000・80 ㎡・3LDK・2005年建成交价格信息
此为国土交通省公布的实际交易记录。未反映楼层、朝向、房屋状况等个别情况，并非对该物件价格的评估。
本服务使用了日本国土交通省不动产信息资料库的API功能，但不保证所提供信息的时效性、准确性及完整性。
来源：国土交通省 不动产信息资料库（由本公司基于日本国家数据针对物件周边进行加工整理）获取日期：2026/10/14
位置与地图
投资与收益分析
基于预估租金估算。可能与实际租金有所不同。
净收益率 =（年租金 − 管理费・修缮积立金 − 租赁管理费〈租金的5.5%〉）÷（房产价格＋购买杂费）。不包含固定资产税、空置及修缮费用。
投资收益率模拟
各年末出售时（税前）
| 年度 | 预估资产价值 | 累计净收益 | 净收益增加额 | 增长率（相对投资总额） | 年均回报率（IRR） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年 | ¥268,000,000 | +¥8,130,000 | ¥-18,700,000 | -6.5% | -6.5% |
| 2年 | ¥268,000,000 | +¥16,270,000 | ¥-10,560,000 | -3.7% | -1.9% |
| 3年 | ¥268,000,000 | +¥24,400,000 | ¥-2,430,000 | -0.9% | -0.3% |
| 4年 | ¥268,000,000 | +¥32,530,000 | +¥5,700,000 | +2.0% | 0.5% |
| 5年 | ¥268,000,000 | +¥40,660,000 | +¥13,830,000 | +4.8% | 1.0% |
| 6年 | ¥268,000,000 | +¥48,800,000 | +¥21,970,000 | +7.7% | 1.3% |
| 7年 | ¥268,000,000 | +¥56,930,000 | +¥30,100,000 | +10.5% | 1.6% |
| 8年 | ¥268,000,000 | +¥65,060,000 | +¥38,230,000 | +13.4% | 1.7% |
| 9年 | ¥268,000,000 | +¥73,190,000 | +¥46,360,000 | +16.2% | 1.9% |
| 10年 | ¥268,000,000 | +¥81,330,000 | +¥54,500,000 | +19.1% | 2.0% |
测算前提
- 投资总额 ¥285,860,000（房产价格 ¥268,000,000＋购买杂费 ¥17,860,000）
- 管理费・修缮积立金：每年 ¥599,040
- 租赁管理费：租金的5.5%（含税）
- 出售费用（中介手续费、印花税）已从出售价格中扣除
- 不包含税金（租金所得税、资本利得税等）、空置、固定资产税及修缮费用
本模拟结果基于所输入条件计算得出，不保证未来收益或资产价值。实际结果可能因市场行情、空置率、利率等因素而有所不同。投资决策请由您自行判断并承担责任，本公司不从事投资顾问或代理业务。
估算交易成本明细
以上为估算费用。固定资产税等按日计算费用将另行计算。