KS大厦11
执行摘要
房源详细信息
- 西葛西站东京地下铁东西线步行9分钟
房源详细信息
现状与交付
- 现状
- 出租中
- 交付
- 商议
土地与法律限制
- 土地面积
- 86.1 ㎡公簿
- 土地权利
- 所有权
- 地类
- 宅地
- 城市规划
- 市街化区域
- 用途地域
- 近邻商业地域
- 建蔽率／容积率
- 80% / 400%
- 临路情况
- 东北侧 道路宽度13m 临路面宽6.3m
- 私道负担
- 无
房价以外的费用
- 停车场
- 无
公寓管理
- 总户数
- 7户
配套设施与周边
- 燃气
- 城市燃气
购买前，请在重要事项说明中确认详细内容。
物件周边信息
基于日本国土交通省的数据，汇总了物件所在地周边的灾害预测、历史灾害记录、灾害相关指定区域、城市规划、周边生活设施（车站、学校、医疗机构等）、人口、地价及交易案例。位置基于地址估算，在地块边缘处可能与实际情况有所差异。灾害预测及记录仅限于国家和地方政府公布的内容，未包含在预测区域内或未查询到记录并不代表不会发生灾害。详情请通过地方政府的灾害风险地图（Hazard Map）以及交易时的重要事项说明进行确认。
灾害预测（物件周边）
- 洪水（预计最大规模）
- 位于公布的预测区域内（浸水深度 3～5 m）对象河流：中川、荒川
- 风暴潮
- 位于公布的预测区域内（浸水深度 3～5 m）
- 海啸
- 不在公布的预测区域内
- 泥石流与滑坡灾害
- 不在公布的预测区域内
- 土壤液化
- 容易发生液化此倾向基于地形按约250米见方的网格区域评估，并非对该地块本身的判定。
详情请查看地方政府发布的灾害风险地图。
历史灾害记录
- 公开记录
- 在该地点及约300m以内未发现公开发布的记录
此为国家及地方政府等公布的历史灾害记录范围。未查询到记录并不代表过去未曾发生过灾害。
灾害相关指定区域
- 急倾斜地崩塌危险区域 / 滑坡防止区域 / 灾害危险区域 / 大规模填土造地区
- 不属于已公布的区域
此为国家及地方政府公布的指定区域和地图范围。区域内可能会对建筑等行为产生限制。详情请向地方政府咨询并确认重要事项说明书。
城市规划
- 区域区分
- 市街化区域（作为市区进行开发的区域）
- 用途地域
- 邻里商业地域
- 容积率 · 建蔽率
- 容积率 400% · 建蔽率 80%
- 防火规制
- 防火地域
由于物件位置为估算值，可能与相邻地块的规划指定有所不同。实际指定请以重要事项说明书为准。
周边生活环境
- 西葛西（東京地下鉄）
- 日均约94,293人（2023年度）直线距离约560m
- 葛西（東京地下鉄）
- 日均约95,955人（2023年度）直线距离约1,290m
- 小学校区（公立）
- 西葛西小学校（江戸川区立）学区由地方政府划定，可能会有所调整。
- 最近的小学
- 江戸川区立西葛西小学校直线距离约220m
- 最近的初中
- 江戸川区立西葛西中学校直线距离约560m
- 最近的高中
- 東京都立紅葉川高等学校直线距离约1,880m
- 保育所・幼儿园等
- 500m以内 4处・1km以内 24处
- 最近的医院（1km以内）
- 医療法人社団 済安堂 西葛西・井上眼科病院直线距离约330m / 1km以内的医院 3处
- 诊所
- 500m以内 15处
距离为距物件位置的直线距离，并非步行时间。上下车人数为铁路公司公布的日均乘车与下车人数总和（年度平均）。车站、学校及设施名称保持日语原文。
周边人口预测
- 2025年（估算）
- 约2,143人
- 2050年（估算）
- 约2,223人（相比2025年 +3.7%）
- 65岁及以上人口比例
- 17.6% → 28.4%（2025年 → 2050年）
此数据基于日本国土交通省国土政策局的推算（以2020年人口普查为基准），对应约250米见方的区域。因网格范围较小，可能与实际人口存在差异，且不代表整个市区町村的发展趋势。
周边地价
- 住宅用地 · 约135m
- ¥635,000/㎡公示地价 · 2026/1/1（同比 +8.4%）
- 住宅用地 · 约418m
- ¥648,000/㎡都道府县基准地价 · 2026/7/1（同比 +8.5%）
- 住宅用地 · 约588m
- ¥425,000/㎡公示地价 · 2026/1/1（同比 +4.2%）
这是国家或都道府县选定的代表性土地（标准地）价格，并不代表本物件的价格或价值。
本服务使用了日本国土交通省不动产信息资料库的API功能，但不保证所提供信息的时效性、准确性及完整性。
来源：国土交通省 不动产信息资料库（由本公司基于日本国家数据针对物件周边进行加工整理）获取日期：2026/10/14
位置与地图
投资与收益分析
基于房产的年收入（运营收入）。
投资收益率模拟
由于该物件的管理费等信息未知，支出按租金的15%进行估算。
各年末出售时（税前）
| 年度 | 预估资产价值 | 累计净收益 | 净收益增加额 | 增长率（相对投资总额） | 年均回报率（IRR） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年 | ¥319,000,000 | +¥12,580,000 | ¥-22,170,000 | -6.5% | -6.5% |
| 2年 | ¥319,000,000 | +¥25,160,000 | ¥-9,590,000 | -2.8% | -1.4% |
| 3年 | ¥319,000,000 | +¥37,740,000 | +¥2,990,000 | +0.9% | 0.3% |
| 4年 | ¥319,000,000 | +¥50,310,000 | +¥15,570,000 | +4.5% | 1.2% |
| 5年 | ¥319,000,000 | +¥62,890,000 | +¥28,150,000 | +8.2% | 1.7% |
| 6年 | ¥319,000,000 | +¥75,470,000 | +¥40,720,000 | +11.9% | 2.1% |
| 7年 | ¥319,000,000 | +¥88,050,000 | +¥53,300,000 | +15.5% | 2.3% |
| 8年 | ¥319,000,000 | +¥100,630,000 | +¥65,880,000 | +19.2% | 2.5% |
| 9年 | ¥319,000,000 | +¥113,210,000 | +¥78,460,000 | +22.9% | 2.7% |
| 10年 | ¥319,000,000 | +¥125,780,000 | +¥91,040,000 | +26.5% | 2.8% |
测算前提
- 投资总额 ¥343,093,000（房产价格 ¥319,000,000＋购买杂费 ¥24,093,000）
- 管理费・修缮积立金：每年 ¥2,373,300
- 租赁管理费：租金的5.5%（含税）
- 出售费用（中介手续费、印花税）已从出售价格中扣除
- 不包含税金（租金所得税、资本利得税等）、空置、固定资产税及修缮费用
本模拟结果基于所输入条件计算得出，不保证未来收益或资产价值。实际结果可能因市场行情、空置率、利率等因素而有所不同。投资决策请由您自行判断并承担责任，本公司不从事投资顾问或代理业务。
估算交易成本明细
以上为估算费用。固定资产税等按日计算费用将另行计算。