三田花園之丘 東之丘
執行摘要
物件詳細資訊
- 麻布十番站東京地下鐵南北線步行7分鐘
- 芝公園站都營三田線步行11分鐘
- 三田站都營三田線步行15分鐘
房源詳細資訊
現狀與交付
- 現狀
- 空置
- 交付
- 商議
土地與法律限制
- 土地權利
- 所有權
- 用途地域
- 第二種住宅地域
房價以外的費用
- 管理費
- ¥62,150（月額）
- 修繕積立金
- ¥18,930（月額）
- 其他費用
- インターネット使用料: ¥1,430（月額）
- 固定資產稅・都市計劃稅
- 每年徵收（評估額的1.4%〈標準〉＋最高0.3%；住宅用地有減免）稅額由市區町村確定的評估額決定，因此未列出本房產的金額。
公寓管理
- 管理形式
- 全部委託
- 管理員
- 常駐
- 管理公司
- 三井不動産レジデンシャルサービ
- 管理組合
- 有
- 總戶數
- 243戶
購買前，請在重要事項說明中確認詳細內容。
物件周邊資訊
基於日本國土交通省的資料，彙總了物件所在地周邊的災害預測、歷史災害記錄、災害相關指定區域、城市規劃、周邊生活設施（車站、學校、醫療機構等）、人口、地價及交易案例。位置基於地址估算，在地塊邊緣處可能與實際情況有所差異。災害預測及記錄僅限於國家和地方政府公佈的內容，未包含在預測區域內或未查詢到記錄並不代表不會發生災害。詳情請通過地方政府的災害風險地圖（Hazard Map）以及交易時的重要事項說明進行確認。
災害預測（物件周邊）
- 洪水（預計最大規模）
- 位於公佈的預測區域內（浸水深度 0.5 m以下）物件河流：呑川
- 風暴潮
- 不在公佈的預測區域內
- 海嘯
- 不在公佈的預測區域內
- 泥石流與滑坡災害
- 不在公佈的預測區域內
- 土壤液化
- 不易發生液化此傾向基於地形按約250米見方的網格區域評估，並非對該地塊本身的判定。
詳情請檢視地方政府釋出的災害風險地圖。
歷史災害記錄
- 公開記錄
- 在該地點及約300m以內未發現公開發布的記錄
此為國家及地方政府等公佈的歷史災害記錄範圍。未查詢到記錄並不代表過去未曾發生過災害。
災害相關指定區域
- 急傾斜地崩塌危險區域 / 滑坡防止區域 / 災害危險區域 / 大規模填土造地區
- 不屬於已公佈的區域
此為國家及地方政府公佈的指定區域和地圖範圍。區域內可能會對建築等行為產生限制。詳情請向地方政府諮詢並確認重要事項說明書。
城市規劃
- 區域區分
- 市街化區域（作為市區進行開發的區域）
- 用途地域
- 第二類住宅地域
- 容積率 · 建蔽率
- 容積率 400% · 建蔽率 60%
- 防火規制
- 防火地域
由於物件位置為估算值，可能與相鄰地塊的規劃指定有所不同。實際指定請以重要事項說明書為準。
周邊生活環境
- 赤羽橋（東京都）
- 日均約34,237人（2023年度）直線距離約360m
- 麻布十番（東京地下鉄）
- 日均約41,990人（2023年度）直線距離約450m
- 麻布十番（東京都）
- 日均約30,698人（2023年度）直線距離約610m
- 小學校區（公立）
- 赤羽小学校（港区立）學區由地方政府劃定，可能會有所調整。
- 最近的小學
- 港区立赤羽小学校直線距離約120m
- 最近的初中
- 慶應義塾中等部直線距離約380m
- 最近的高中
- 東京都立三田高等学校直線距離約120m
- 最近的大學、短期大學、高等專門學校
- 慶應義塾大学直線距離約360m
- 保育所・幼兒園等
- 500m以內 6處・1km以內 28處
- 最近的醫院（1km以內）
- 国際医療福祉大学三田病院直線距離約170m / 1km以內的醫院 3處
- 診所
- 500m以內 15處
距離為距物件位置的直線距離，並非步行時間。上下車人數為鐵路公司公佈的日均乘車與下車人數總和（年度平均）。車站、學校及設施名稱保持日語原文。
周邊人口預測
- 2025年（估算）
- 約283人
- 2050年（估算）
- 約337人（相比2025年 +19.3%）
- 65歲及以上人口比例
- 16.8% → 25.6%（2025年 → 2050年）
此資料基於日本國土交通省國土政策局的推算（以2020年人口普查為基準），對應約250米見方的區域。因網格範圍較小，可能與實際人口存在差異，且不代表整個市區町村的發展趨勢。
周邊地價
- 住宅用地 · 約220m
- ¥2,980,000/㎡公示地價 · 2026/1/1（同比 +18.3%）
- 住宅用地 · 約348m
- ¥2,380,000/㎡公示地價 · 2026/1/1（同比 +15%）
- 商業用地 · 約402m
- ¥3,270,000/㎡公示地價 · 2026/1/1（同比 +16.8%）
這是國家或都道府縣選定的代表性土地（標準地）價格，並不代表本物件的價格或價值。
周邊成交案例
- 交易概況（2025年第1季度～2026年第1季度）
- 241筆 · 每㎡中位數 ¥2,235,294（中間半數區間：¥1,400,000～¥4,000,000）港區三田1丁目的案例（二手公寓等）
面積相近的近期案例
- 2026年第1季度
- ¥250,000,000・70 ㎡・2LDK・2014年建交易價格資訊（基於問卷調查）
- 2026年第1季度
- ¥300,000,000・65 ㎡・2LDK・2024年建交易價格資訊（基於問卷調查）
- 2026年第1季度
- ¥240,000,000・75 ㎡・2LDK・2014年建成交價格資訊
- 2026年第1季度
- ¥340,000,000・65 ㎡・1LDK+S・2024年建成交價格資訊
- 2026年第1季度
- ¥160,000,000・80 ㎡・2LDK・1998年建成交價格資訊
此為國土交通省公佈的實際交易記錄。未反映樓層、朝向、房屋狀況等個別情況，並非對該物件價格的評估。
本服務使用了日本國土交通省不動產資訊資料庫的API功能，但不保證所提供資訊的時效性、準確性及完整性。
來源：國土交通省 不動產資訊資料庫（由本公司基於日本國家資料針對物件周邊進行加工整理）獲取日期：2026/10/14
位置與地圖
投資與收益分析
基於預估租金估算。可能與實際租金有所不同。
淨收益率 =（年租金 − 管理費・修繕積立金 − 租賃管理費〈租金的5.5%〉）÷（房產價格＋購買雜費）。不包含固定資產稅、空置及修繕費用。
投資收益率模擬
各年末出售時（稅前）
| 年度 | 預估資產價值 | 累計淨收益 | 淨收益增加額 | 增長率（相對投資總額） | 年均回報率（IRR） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年 | ¥329,000,000 | +¥9,800,000 | ¥-23,080,000 | -6.6% | -6.6% |
| 2年 | ¥329,000,000 | +¥19,600,000 | ¥-13,270,000 | -3.8% | -1.9% |
| 3年 | ¥329,000,000 | +¥29,400,000 | ¥-3,470,000 | -1.0% | -0.3% |
| 4年 | ¥329,000,000 | +¥39,200,000 | +¥6,330,000 | +1.8% | 0.5% |
| 5年 | ¥329,000,000 | +¥49,000,000 | +¥16,130,000 | +4.6% | 1.0% |
| 6年 | ¥329,000,000 | +¥58,800,000 | +¥25,930,000 | +7.4% | 1.3% |
| 7年 | ¥329,000,000 | +¥68,610,000 | +¥35,730,000 | +10.2% | 1.5% |
| 8年 | ¥329,000,000 | +¥78,410,000 | +¥45,530,000 | +13.0% | 1.7% |
| 9年 | ¥329,000,000 | +¥88,210,000 | +¥55,330,000 | +15.8% | 1.8% |
| 10年 | ¥329,000,000 | +¥98,010,000 | +¥65,130,000 | +18.6% | 1.9% |
測算前提
- 投資總額 ¥350,893,000（房產價格 ¥329,000,000＋購買雜費 ¥21,893,000）
- 管理費・修繕積立金：每年 ¥972,960
- 租賃管理費：租金的5.5%（含稅）
- 出售費用（中介手續費、印花稅）已從出售價格中扣除
- 不包含稅金（租金所得稅、資本利得稅等）、空置、固定資產稅及修繕費用
本模擬結果係依所輸入條件試算而得，不保證未來收益或資產價值。實際結果可能因市場行情、空置率、利率等因素而有所不同。投資決策請由您自行判斷並承擔責任，本公司並不從事投資顧問或代理業務。
估算交易成本明細
以上為估算費用。固定資產稅等按日計算費用將另行計算。